Чи стане все ж таки іпотека «доступною» в Україні не тільки на папері, але й на практиці — говоримо з експертом Ігорем Оверко
У той час, коли в США об'єм іпотечного кредитування у 2020 році б'є всі історичні рекорди, досягаючи відмітки у понад 4,4 трлн дол. США, в Україні «дешева» іпотека для більшості українців наразі залишається мрією. Весною минулого року ми вперше почули про житло в кредит під 10% річних. Це було дійсно рекордне зниження вартості іпотеки, адже до цього вона «коштувала» понад 18%. Однак, за підсумками 2020 року було видано трохи більше як 4300 іпотечних кредитів на загальну суму понад 2,75 млрд гривень, що складає менше ніж 5% від кількості всіх угод на ринку нерухомості України. То що ж пішло не так та чого очікувати від нової програми «Доступні кредити 5−7−9%», яку не так давно затвердили в Уряді? Розберімось разом.
У більшості розвинутих державах світу іпотечне кредитування є одним із найбільш популярних способів купівлі житла та головним драйвером ринку нерухомості. Це чекає й на Україну, переконаний генеральний директор Будівельної групи «Синергія» Ігор Оверко:
«Я не можу сказати, що ситуація на ринку іпотечного кредитування не зазнала змін протягом 2020 року, порівнюючи з 2019 роком. До прикладу, ми в Будівельній групі «Синергія» реалізували близько 1% угод зі всіх правочинів з іпотеки за минулий рік. Тобто зниження іпотечної ставки до 10%, безумовно, позитивно позначилося на ринку, адже раніше показник угод іпотеки був практично нульовим. Чому ми ще не наздогнали західних сусідів — це вже інше питання, яке слід розглядати комплексно.
По-перше, потрібно наголосити, що реальна іпотечна ставка вище 10%, адже є ще додаткові платежі (страхування, комісія банку, оформлення договору та ін.). Крім того, у більшості банків ця ставка є плаваючою на певний період. До прикладу, у Правекс Банк, з яким наша компанія співпрацює, на перші 5 років діє ставка 9,99%, в наступний період вона зростає до 12,99%. В інших банках це взагалі 2−3 роки, коли діє ставка близько 10%. Таким чином, я можу сміливо прогнозувати, що іпотеку під 7% навіть при всьому бажанні ми не побачимо у пропозиціях банків України мінімум ще декілька місяців. Тож позичальникам варто відразу оцінювати свої сили та можливості виплачувати відсотки за кредитом. До того ж, хочу відзначити, що у забудовників, у тому числі в Будівельної групи «Синергія», є ексклюзивні умови співробітництва з банками, за рахунок чого ми маємо можливість пропонувати клієнтам індивідуальні іпотечні пакети. Підсумовуючи вищезазначене, я впевнений, що поступове зниження відсоткової ставки за кредитами в довгостроковій перспективі збільшить кількість угод іпотеки. До того ж, прем'єр-міністр України Денис Шмигаль заявив, що цього року уряд планує запустити через Державну іпотечну установу фінансовий лізинг житла для соціальних категорій під 5%. Це ще один позитивний сигнал для всього ринку нерухомості, в аспекті того, що влада готова рухатись у напрямку «здешевлення» іпотеки.
По-друге, якщо з боку споживача все зрозуміло, то з іпотекодавцями не все так просто. Річ у тім, що зниження облікової ставки впливає на депозити, що є одним з основних джерел прибутку банківських установ. Банки отримують дохід від іпотеки закладаючи різницю між відсотковою ставкою депозиту та відсотковою ставкою по іпотеці, в середньому, в залежності від банку та пропонованих ним умов, вона може становити від 3 до 5%. Саме тому для іпотеки під 10% потрібні депозити під 4−5%. Разом з цим, облікова ставка НБУ повинна бути нижче затверджених нині 6%. Враховуючи те, що значна частина українців все ще зберігає заощадження «під подушкою», а не на депозитах, не всі банки можуть дозволити собі пропонувати «дешеві депозити» менше 10%. До того ж на облігаціях банки заробляють 8% річних чистими й водночас не несуть жодних ризиків. Тому лише найбільші гравці ринку працюють з іпотечним кредитуванням, а саме Приватбанк, Правекс Банк, Ощадбанк та Кредобанк, з якими співпрацює і Будівельна група «Синергія».
По-третє, це регуляторна політика та вимоги до кредитора. Державний регулятор у сфері банківської діяльності НБУ встановив надто жорсткі вимоги щодо резервування банківського капіталу під такі позики, оцінки кредитних ризиків і платоспроможності позичальників. Це також позначається на погодженні угоди іпотечного кредитування для споживача ринку нерухомості, адже статистика звернень щодо оформлення іпотеки набагато більша за кількість реально оформлених угод. Банки враховують доходи всієї сім‘ї за значний період, витрачання коштів щомісяця та інші ризики. В результаті, ідеальний позичальник — це сім‘я, члени якої віком від 30 до 35 років, у якої сукупний дохід на місяць протягом останніх 3−6 місяців складає від 35 000 грн і вище. Якщо врахувати, що за офіційними підрахунками Національного банку України понад 23,8% економіки перебуває в тіні, то кількість позичальників, яка може показати реальні доходи та довести платоспроможність, достатньо низька.
Отже, попри вищезазначені обставини я все ж вбачаю позитивну динаміку у розвитку ринку «доступної» іпотеки, адже минуло року був перший поштовх з боку влади у цьому напрямку, а тому для налагодження всієї системи ринку іпотеки потрібен час.
Що стосується Будівельної групи «Синергія», то ми продовжуємо активно працювати з клієнтами, які зацікавлені в купівлі житла в іпотеку. Працівники нашої компанії супроводжують клієнта на кожному кроці, адже є безліч факторів, які впливають на те, чи погодять клієнту договір іпотечного кредитування, чи ні. До прикладу, станом на сьогодні ви можете придбати доступну квартиру в іпотеку в ЖК «Синергія 3+». Ми рекомендуємо клієнту покладатися на власні сили та не обирати надто дорогі варіанти. Говорячи про площу квартири, оптимальна — складає сьогодні 50 квадратів. Тож повна вартість подібної квартири в 1−6 будинках ЖК «Синергія 3+», які введені в експлуатацію, складатиме (50,6 м. кв. * 20 000 грн/ м. кв.) — 1 012 000 грн. Далі — перший внесок. Мінімальна сума сьогодні — це 15−20% залежно від банку.
Ми рекомендуємо своїм клієнтам обирати іпотеку, якщо у них є 50% і більше для першого внеску, а це у нашому прикладі — 506 000 грн, та строк виплати на 5 років у тому ж «Правекс банк», де діє ставка 9,99%. Таким чином, з урахуванням додаткових платежів, сума щомісячної оплати по іпотеці складатиме близько 10 000 грн/місяць + одноразово оплата послуг оформлення. Тож якщо порівняти з вартістю оренди подібної квартири в Києві — 11 000 грн/міс. або ж в Ірпені — 9 000 грн/міс., то виходить що купівля квартири в Будівельній групі «Синергія» виправдовує себе, навіть з урахуванням відсотків, які беруть банки за свої послуги. Враховуючи ціни на житло у столиці, де середня вартість аналогічної квартири в житловому комплексі комфорт-класу складає в середньому 29 000 грн/м. кв, за аналогічну квартиру за площею потрібно буде сплачувати в районі 15 000 грн/міс, при умові першого внеску у 50%, — 725 000 грн. Зрозуміло, що у разі збільшення оплати за іпотечним кредитом на місяць, критерії оцінки платоспроможності позичальника банками будуть набагато вищі.
Ми розуміємо, що з нашого боку як забудовника необхідно допомагати клієнтам у виборі найбільш оптимальних рішень при виборі житла, яке планується придбати в іпотеку. Таким чином, ми вносимо свій вклад у розвиток «доступної іпотеки», адже в більшості держав світу іпотека є чи не найголовнішим драйвером ринку нерухомості та займає значну частину в їхній економіці" — прокоментував експерт ринку нерухомості України та генеральний директор Будівельної групи «Синергія» Ігор Оверко.
Резюмуючи все сказане експертом вище, можна дійти висновку, що ринок «доступної іпотеки» в Україні перебуває лише на етапі становлення, тому очікувати різких змін зі зниженням річної ставки іпотечного кредитування до 5% цього року точно не варто. Однак, у довгостроковій перспективі, враховуючи рішучі кроки Уряду, іпотека стане одним з основних драйверів розвитку ринку нерухомості України — «дешева іпотека» буде дійсно доступною для українців.