Будівельне сповільнення

Коли темпи будівництва сповільнюються, а ціни на будівельні роботи та будівельні матеріали підвищуються, варто очікувати подорожчання квадратного метра

За даними Держстату, за десять місяців поточного року індекс будівельної продукції (розраховується як співвідношення обсягів будівельних робіт, перерахованих у порівнянні ціни з використанням індексу цін на будівельно-монтажні роботи; див. “Індекс…”) зріс на 6,4%. Якщо поглянути на абсолютні показники галузі, то за цей період обсяги виконання будівельних робіт в Україні склали 100,5 млрд грн. Зокрема, житлових споруд було побудовано, модернізовано та відремонтовано на 23,1 млрд грн, нежитлових — на 25,2 млрд грн (див. “Обсяг виконання…”).

“Позитивна динаміка в економіці, що спостерігалася протягом кількох останніх років, активізувала будівельну діяльність, що посприяло розвитку галузі”, — обґрунтовує приріст будівництва Лев Парцхаладзе, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. При цьому посадовець зазначає, що 2016 р. обсяги будівництва в Україні збільшилися на 17,4%, а торік — на 26,3%. Поточного року позитивна тенденція хоч і зберігається, однак темпи зростання різко сповільнилися до 6,4%.

Саме тому Іван Салій, президент Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів, ці результати називає стагнацією і пророкує подальшу втрату темпів та динаміки будів­ництва: “Щоб подолати кризу економіки через будівництво, Україні потрібне щорічне зростання обсягу будівельних робіт на рівні 25-30% близько 10 років поспіль”.

Для порівняння експерт наводить обсяги будівництва в різних країнах світу. 2017 р. в Україні цей показник склав €3,2 млрд, тоді як в Білорусі був на рівні €3,5 млрд, в Угорщині та Болгарії — €6,0 млрд, у Румунії — €9,0 млрд, у Польщі — €48,0 млрд, а в Німеччині — €322,0 млрд. “Словом, в світі будують повсюдно, а в Україні обсяги будівництва, й житла, й інфраструктури, катастрофічно низькі та знаходяться на рівні обсягів малих країн Балтії, таких як Литва, Латвія чи Естонія”, — зазначає пан Салій. Тому частка будівництва у ВВП України складає мізерні 2,3%, що у 2-3 рази нижче за показники сусідніх держав, не кажучи вже про країни ЄС (див. “Частка…”).

Україні потрібне щорічне зростання обсягу будівельних робіт на 25-30% близько 10 років поспіль

Водночас треба визнати, що потенціал для розвитку будівництва в Україні величезний. За словами пана Салія, відповідно до сучасних норм енергозбереження збудовано або реконструйовано лише 5-7% житлових та нежитлових споруд. “Весь інший обсяг будівель потрібно повсюдно ремонтувати та реконструювати, а ті ж самі “хрущовки” — зносити, — впевнений Іван Салій. — Навчальним та медичним закладам потрібен євроремонт, щоб не принижувати гідність молоді і не скорочувати життя хворим”.

Щороку необхідно будувати 1 кв.м житла на одного мешканця, хоча такими показниками може похвалитися лише Київська область. По Україні загалом будується 0,24 кв.м на одного мешканця (тобто загальноукраїнський показник треба збільшити в 4 рази). Що стосується промислових регіонів, де зараз створюються додана вартість і ВВП, обсяги житлового будівництва жалюгідні та становлять 0,06-0,11 кв.м на одного мешканця, тож там необхідне зростання в 10 разів і більше.

Наразі спостерігається сповільнення темпів житлового будівництва, яке торкнулося 15 областей України й окремо столиці. Загалом, впродовж січня — вересня поточного року в експлуатацію було прийнято 5,2 млн кв.м житла (нового будівництва), що майже на 16% менше порівняно з показником аналогічного періоду минулого року (див. “Площа житла…”). При цьому найбільшого падіння цей показник зазнав у Києві (–41%), а також у Вінницькій (–42%), Тернопільській (–35%), Рівненській (–35%) та Хмельницькій (–34%) областях.

Матеріали

Сповільнення темпів будів­ництва потягло за собою відповідне сповільнення виробництва будівельних матеріалів, а в деяких сегментах спостерігався спад. Впродовж січня — жовтня виробництво цегли зменшилося на 10% (тоді як в аналогічному періоді 2017 р. спостерігався приріст на 12%), блоків з цементу — на 8% (торік — +4%), товарного бетону — на 1% (торік — +17%). “Водночас ментально українці прагнуть комфортної оселі та здійснюють масовий ремонт”, — зазначає Іван Салій. Це пояснює хоч і незначне, але збільшення виробництва гіпсових виробів — на 2% (торік — +5%), керамічної плитки — на 2% (торік — +15%), мінеральної вати — на 6% (торік — 0%).

Сергій Пилипенко, генеральний директор промислово-будівельної групи “Ковальська”, розповів БІЗНЕСу: “Якщо говорити про бізнес-сегмент виробництва будівельних матеріалів, то 2018 р. для компанії був гіршим за доходами й обсягами виробництва продукції, аніж 2017 р. За нашими оцінками, на кінець року обсяги виробництва будматеріалів будуть на 10% менші порівняно з торішнім показником. Це стосується виробництва бетону й залізобетонних виробів”.

2018 р. собівартість будівництва зросла на 20-25%

Незважаючи на негативну кон’юнктуру ринку, група “Ковальська” продовжує інвестиційні програми. Цьогоріч інвестували €7 млн у будівництво заводу з виробництва тротуарної плитки і виробів для ландшафту та благоустрою. Це фактично збільшило виробничу потужність компанії на 30%. “Для нас ця інвестиція стратегічно важлива, адже дозволяє задовольнити стрімко зростаючий попит на даний вид продукції”, — пояснює пан Пилипенко. На його думку, цей попит зумовлений насамперед розвитком проектів благоустрою в Києві, а також посиленими вимогами до покриття доріг і тротуарів з боку приватних замовників та забудовників. Варто зазначити, що “Ковальська” інтенсивно розвиває асортимент саме тротуарної плитки. Вони розробили декоративну плитку у вигляді штучного каменя, безфаскову плитку, що дозволяє робити гладку поверхню, а також торік почали випуск тактильної плитки, що застосовується для людей з особливими потребами.

“Що стосується наших планів, то ми маємо намір закупити техніку приблизно на $10 млн, — розповідає пан Пилипенко. — Також плануємо інвестувати в розширення виробництва, зокрема, сухих будівельних сумішей”. 2019 р. керівництво “Ковальської” розраховує пройти етап проектування й будівництва нових виробничих потужностей.

Якщо розглядати сегмент покрівель, то, за словами гравців ринку, поточний рік виявився не зовсім прогнозованим. “Багато хто говорив про бум у будівництві, який так і не відбувся”, — говорить Володимир Мельник, директор по маркетингу компанії “Сталекс”. Він також зазначає, що в сегменті покрівельних матеріалів зі сталі спостерігалось запізнення початку сезону, що спровокувало відкладений попит улітку. А осінній сезон виявився пасивним, його показники були на рівні минулого року, що пов’язано з дефіцитом сировини (стальних рулонів) нижнього та верхнього сегментів.

“В цілому, 2018 р. для компанії “Сталекс” став успішним: річний приріст обсягів вироб­ництва був на рівні 6-7%, фінансові показники теж продемонстрували позитивну річну динаміку, — зауважує пан Мельник. — Це вдалося завдяки досягненню однієї з поставлених цілей — “від кількості — до якості”, що супроводжувалось стабільним виконанням планів продажу протягом року”.

На наступний рік у “Сталексі” заплановано збільшення обсягів виробництва на рівні 30%, здебільшого завдяки розвитку експорту в країни ближнього зарубіжжя. Щодо вітчизняного ринку, то, як повідомив пан Мельник, “пріоритетним завданням є збільшення об’єктних продажів з використанням несучих високих профілів, якими було укомплектоване наше виробництво цьогоріч”.

Водночас гравці не прогнозують приріст ринку покрівельних матеріалів наступного року. “Якщо приріст і буде, то мінімальний, — наголошує Володимир Мельник. — Не зрозуміло, куди буде перенаправлено основні фінансові потоки”.

Така невизначеність обумовлена нестабільною економічною ситуацією та виборами, що відбудуться 2019 р.

2019 р. забудовники очікують підвищення собівартості будівництва на 15-20%

Вартість та собівартість

Однозначними є прогнози щодо цін на будівельні матеріали та вартості будівельних робіт. Гравці та експерти не сумніваються: наступного року ціни, вартість та собівартість продов­жать зростати.

За оцінками спеціалістів групи “Ковальська”, поточного року собівартість будівництва підвищилась на 20-25% внаслідок збільшення вартості матеріалів і розцінок на будівельні роботи. “Середня заробітна плата зросла на 25-30%, а основні будівельні матеріали подорожчали на 20-25%”, — розповідає Сергій Пилипенко і зазначає при цьому, що житло дорожчало значно меншими темпами. Тому ця різниця частково покривалася за рахунок прибутку компанії.

Як запевнив Іван Салій, ціни на будматеріали залежать як від зовнішніх, так і від внутрішніх впливів. При цьому важливим чинником зростання цін на матеріали є “Укр­залізниця”, “політику” якої експертам пояснити важко. Наприклад, гранітний щебінь в Україні добувають переважно в Житомирській та Рівненській областях, але, зважаючи на те що залізничних вагонів немає, ціна на цей будматеріал значно коливається. Як пояснює пан Салій, “їх не кожен може “добути” навіть з неформальними доплатами”. Так, у Київському регіоні 1 т щебеню коштує в межах 220-230 грн, а в Дніпрі чи на Закарпатті — 460 грн із тенденцією зростання до 500 грн. “Ба більше, вагони із сировиною блукають та простоюють не два-три дні, а по два і більше тижнів, що призводить навіть до призупинення роботи заводів будматеріалів”, — скаржиться Іван Салій.

Також варто враховувати підвищення тарифів на газ, електроенергію та інших платежів “за приєднання”, що призводить до зупинки виробництва. У кращому випадку, всі ці додаткові затрати включаються у собівартість будматеріалів, внаслідок чого логічно зростають ціни на них.

Дається взнаки й очевидний дефіцит робочої сили. Власне, саме кадровий голод став головною причиною подорожчання металоконструкцій. В’ячеслав Колісник, виконавчий директор Асоціації “Український центр сталевого будівництва” (УЦСБ), розповів, що вперше за останні роки драйвером зростання вартості металоконструкцій каркасів будівель та споруд стала не ціна на метал. “Навпаки, основні групи будівельного металосортаменту з початку року подешевшали на 5-7%, причому зниження цін на швелер перевищило 19%, — пояснює пан Колісник та зазначає, що єдиним виключенням були ціни на балку, що зросли з початку року на 2,5%. — Водночас суттєво збільшилися видатки заводів металоконструкцій на такі статті витрат, як заробітна плата, енергія та транспорт”.

В цілому, за підрахунками УЦСБ, за поточний рік вартість роботи заводів металоконструкцій зросла на 20-30% у залежності від складності конструкцій, а власне вартість конструкцій — лише на 5-10%.

В умовах існуючого дефіциту кваліфікованих робітників, які після відкриття безвізового режиму та в умовах нестабільності в країні масово виїжджають на роботу за кордон, заводи металоконструкцій цьогоріч суттєво підвищили заробітну плату працівникам — в цілому на 30-40%. Та навіть це не сприяє утриманню кадрів в Україні, тому, як зазначає пан Колісник, наступного року варто очікувати на подальше її зростання. “2019 р. ціна на металеві конструкції може зростати за умови подорожчання металу будівельного сортаменту, — прогнозує він, — а також подальшого збільшення кількості замовлень, які наразі заводи металоконструкцій не можуть забезпечити існуючими виробничими потужностями”.

В цілому, забудовники очікують наступного року підвищення собівартості будівництва на 15-20%. “Чи буде можливість компенсувати дане підвищення, залежатиме від купівельної активності на ринку, — говорить пан Пилипенко. — Останні шість місяців ринок показує дуже позитивну динаміку, тому є всі підстави для зростання ціни на нерухомість”.

Знакові події

Важко проігнорувати зміни в нормативній документації, що набрали чинності восени поточного року. “Загалом цьогоріч змінено понад 20 ДБН”, — розповідає Лев Парцхаладзе.

Зокрема, з 1 вересня в Україні введені обов’язкові лінії обмеження забудови у містах, які мають бути прописані в усіх генпланах і детальних планах населених пунктів. Це так звані “блакитні лінії”, що обмежують будівництво за висотою, “зелені лінії”, що забороняють забудову ландшафтних та інших озеленених територій, та “жовті лінії”, що підвищують безпеку у разі евакуацій. Крім цього у новому містобудівному ДБН введені граничні показники щільності населення мікрорайону в 150-450 осіб на 1 га і чітко визначені обмеження щодо підвищення цього показника — не більш ніж на 20% (тобто до 540 осіб на 1 га). При цьому є декілька обов’язкових умов для можливості такого підвищення. А саме обов’язкове влаштування підземних автостоянок чи багатоповерхових гаражів, вбудовано-прибудованих дитсадків та створення озеленених відкритих терас у житлових та громадських будинках. “Такі важливі норми були введені для боротьби з тотальною забудовою міст, щоб останні не перетворювалися на “кам’яні джунглі”, — пояснює Лев Парцхаладзе. Він неодноразово звертав увагу на перевищення щільності населення у деяких районах українських міст до 2 тис. осіб на 1 га.

Водночас забудовники зазначають, що певні обмеження по висотності можуть вплинути на технологію будівництва. “Якщо раніше у великих містах зводилися високі будинки на 16-20 поверхів, то нинішні обмеження по висотності можуть змінити технологію будівницт­ва з монолітно-каркасної на збірний залізобетон або на цегляні будинки”, — говорить Сергій Пилипенко.

Новели ДБН також стосуються проектування шкіл та дитсадків. Тепер впровадження енергоефективних заходів та облаштування інклюзивного простору в них обов’язкове. Також передбачена можливість проектування невеликих вбудованих у житлові будинки дитсадків, збільшена площа класу на 1 учня (з 2 кв.м до 3 кв.м) та введено обов’язкове проектування евакуаційних дверей типу “антіпаніка”.

1 жовтня почали діяти зміни щодо проектування сміттєпроводів у багатоповерхівках. “Тепер це необов’язково, — пояснює Лев Парцхаладзе. — Як і в більшості країн Європи, ми відмовляємось від них на користь інших, більш екологічних систем збору сміття, наприклад вакуумної”.

Впродовж січня — вересня 2018 р. в експлуатацію було введено на 16% менше нового житла — лише 5,2 млн кв.м

Наразі на виході низка інших норм щодо проектування готелів, підприємств торгівлі, громадських будинків, автостоянок, природного та штучного освітлення, газопостачання, каналізації, метрополітену. Наступного року заплановані перегляд та вдосконалення ДБН, зокрема щодо житлових та висотних будинків та закладів культури.

Знаковою може стати ще одна важлива зміна — скасування пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту, що прописано в законопроекті #8124 від 15.03.18 р. “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні”. На думку пана Парцхаладзе, це допоможе нашій державі потрапити до Топ-20 Doing Business за будівельним компонентом. Логіка така: минулого року зниження Києвом ставки пайового внеску в розвиток інфраструктури з 10% до 2% стало одним з важливих факторів, який сприяв покращенню позиції України в Doing Business за показником “Отримання дозволів на будівництво”.

Однак у всеукраїнському масштабі проблема “пайової участі” залишається невирішеною, адже цей збір у тому вигляді, в якому він існує зараз, не виконує свою головну функцію. А саме не впливає на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міст і сіл. Крім цього він породжує високі корупційні ризики з боку місцевої влади.

За даними обласних державних адміністрацій, протягом 2014-2017 рр. за кошти пайової участі здійснювались здебільшого поточні ремонти (заміна даху, вікон), а в окремих населених пунктах — капітальні ремонти деяких об’єктів соціальної інфраструктури. Лише завдяки частковому залученню коштів пайового збору були побудовані дошкільні навчальні заклади у Вінницькій та Полтавській областях (по одному) та в Івано-Франківській (три). “Тобто фактично на будівницт­во нових дитячих садків, шкіл та іншої інфраструктури не витрачається практично жодної копійки”, — резюмує Лев Парцхаладзе.

Прогнози

Що стосується прогнозів на наступний рік, то оптимістично налаштовані гравці ринку очікують його зростання. Однак темпи приросту будівництва навряд чи перевищать показники поточного року. При цьому динаміка регіонів перевищуватиме динаміку Києва. Нині Київ разом із областю все ще є центром будівництва — на нього припадає 45-50% загального будівельного обсягу України. “Щодо Києва в нас стриманий оптимізм, — говорить Сергій Пилипенко. — Ми очікуємо збільшення обсягів будівництва у столиці на рівні до 5%. У регіонах може бути суттєво краща динаміка за невеликих абсолютних показників”.

Ці прогнози експерт ґрунтує на такому спостереженні: найдинамічнішим сегментом як у Києві, так і по всій Україні є промислове будівництво і будівництво комерційної нерухомості. “У зв’язку з децентралізацією та можливістю витрачати кошти місцевих громад зараз активізується будівництво соціальних об’єктів та інфраструктури, відбувається капітальний ремонт і капітальна реконструкція об’єктів соціальної інфраструктури”, — резюмує пан Пилипенко.

Ігор Оверко, директор будівельної групи “Синергія”:

— Імідж будівельної групи “Синергія” — це вісім років надійності, безпеки та гарантій для покупця. Спорудження заявлених об’єктів власним коштом і використання якісних матеріалів і стандартів у будівництві є для нас одними з найважливіших вимог у роботі.

Хочу зазначити, що поточного року такі фактори, як збільшення мінімальної зарплати, вартості енергоносіїв та паливно-мастильних матеріалів і, як наслідок, подорожчання будівельних матеріалів і підвищення вартості будівельно-монтажних робіт призвели до поступового зростання цін на квадратні метри у споруджуваних житлових комплексах БГ “Синергія”.

Розглянемо докладніше ці чинники. За останній рік, якщо простежувати динаміку підвищення собівартості будівництва об’єктів нерухомості, найбільше зросли витрати на кваліфіковану робочу силу. Це пов’язано передусім з підвищенням мінімальної заробітної плати, а також з негативною тенденцією виїзду фахівців за кордон, де їхні доходи вищі, ніж в Україні. Наприклад, у порівнянні з показником на початок року вартість такого виду робіт, як обробка стін з газоблоку, збільшилась на 23,5%.

Друге місце за зростанням цін посідають будівельні матеріали. Наведу приклад: у будівництві своїх комплексів ми використовуємо бетон групи “Ковальська” та стійку арматуру для якісного армування фундаменту і створення перекриттів. Для використовуваних матеріалів характерна виражена тенденція до подорожчання. У порівнянні з показником початку 2018 р. динаміка цін на найпопулярніший бетон склала 9,5%.

Така динаміка обумовлена декількома факторами: інфляцією національної валюти та, як наслідок, зростанням вартості закупівлі сировини та логістичних послуг; подорожчанням енергоносіїв, які використовуються в процесі виготовлення будівельних матеріалів.

У цій ситуації будівельні компанії ухвалюють свої стратегічні рі­шен­ня — за­вершу­вати будівництво заявлених об’єктів власним коштом або починати нові проекти, щоб залучити інвестиції для завершення старих.

Будівельна група “Синергія” йде першим шляхом і, використовуючи наявні власні резерви, здає свої поточні проекти. У новому маркетинговому році компанія планує вийти на ринок з новими масштабними проектами і цілями.

Отже, БГ “Синергія” є клієнт-орієнтованою компанією, яка навіть з урахуванням підвищення цін на національних ринках будівельних матеріалів і праці намагається запропонувати споживачеві більше за його гроші. Це робота на довгострокову перспективу.

Саме завдяки такому відповідальному і чесному ставленню до своєї роботи цьогоріч БГ “Синергія” перемогла в номінації “Краща регіональна будівельна компанія 2018” народної премії IBuild, яку щорічно проводить Конфедерація будівельників України.