Ріст інвестиційної привабливості нерухомості на фоні рекордного «здешевлення» депозитів
Слідом за рекордним зниженням облікової ставки НБУ, починаючи з березня 2019 року, де вона сягала 17,5% до 6% з червня 2020 року, відбулось поступове «здешевлення» депозитів. Станом на 2020 рік, гривневі вклади на термін від 3 до 6 місяців опустились на 0,77 п.п. до 7,68% річних, строком на понад рік на 0,45 п.п. до 8,11% річних, повідомляє портал liga.net. Крім того, варто відзначити, що у 2016 році регулятор встановив наступну ставку податку на депозит: 18% плюс військовий збір 1,5%, а це означає, що реальний дохід інвестора після оподаткування буде майже на 20% менше від оголошеної ставки у банку.
У зв’язку з цими тенденціями на банківському ринку, фінансисти радять інвесторам робити ставку не лише на депозит у банку, а звернути увагу на інші можливості збереження та примноження капіталу. Зокрема, мова йде про інвестиції в нерухомість, яка демонструє помірне стабільне зростання в районі 8-10% цін протягом останнього року. Більш детально динаміку вартості квадратного метру ілюструє профільний портал ЛУН.ua.
Разом з тим, інвестиційної привабливості нерухомості додає різниця в ціні за квадратний метр на старті будівництва і після введення будинків в експлуатацію. Найбільш яскраво це можна простежити у передмістях столиці, в радіусі 10–15 км, де попит на нерухомість серед споживачів показує позитивну динаміку з року в рік. Для прикладу візьмемо ЖК City Park від Будівельної Групи «Синергія» в м. Ірпінь. На етапі будівництва комплексу в 2018 році вартість одного квадратного метру була в межах 13 000 грн за кв. м. Сьогодні ж, у 2020 році в готових будинках з документами забудовник реалізує квартири від 17 500 за м. кв. Таким чином, за більше ніж 2 роки приріст вартості склав близько 35% на квадратному метрі.
Якщо розглянути квартиру під інвестицію в ЖК City Park 2, який знаходиться на етапі будівництва, то сьогодні ви можете придбати квартиру площею 44 м. кв. вартістю 14 500 грн/кв. м. В цілому, з ремонтом, повна вартість цього житла складе — 938 300 грн (із врахуванням вартості ремонтних робіт у 250$ або 6 825 грн/кв. м). При середній ціні оренди в районі Центрального парку в м. Ірпінь в 9 000 грн/місяць, потенційний інвестор може повністю окупити свою інвестицію за 8,7 років, не враховуючи щорічне подорожчання вартості оренди на 10-15%. А це 11,5% рентабельності в рік. Разом з тим, середня вартість квадратного метру квартири з ремонтом в Ірпені коливається в районі 26 000 грн/кв. м. Так, на перепродажі житла, потенційний дохід складе 205 700 гривень.
Також, експерти радять звернути увагу на комерційну нерухомість. З точки зору інвестиційної привабливості, її рентабельність складає 20% в рік. Для розрахунку приведемо, комерційне приміщення площею 69,6 кв. м в іншому житловому комплексі від Будівельної Групи «Синергія» в м. Ірпінь — ЖК Green Side. Тут, вартість квадратного метра дещо вище ніж в житловій нерухомості та складає 25 000 грн/кв. м. Тобто, ціна приміщення сягає 1 740 000 грн. При середній вартості оренди в 400 грн/кв. м в місяць (27 840 грн/місяць), окупність інвестиції складає лише 5 років.
Тенденція «здешевлення» депозитів на банківському ринку України є загальносвітовим трендом. У деяких банках провідних держав Європейського Союзу клієнтам вже сьогодні пропонують депозити з від’ємною ставкою річних. Повертаючись до український реалій, слід зазначити, що зниження облікової ставки НБУ до 6% з метою стимулювання ринку доступної іпотеки, спричинило поступове здешевлення депозитів. Враховуючи те, що процес адаптації банків до вимог регулятора ще триває (в середньому перехідний період займає від 6 місяців до 1 року), то цілком ймовірно, що до кінця 2020 року на нас очікує друга хвиля «здешевлення» депозитів.
Тож, вже сьогодні, у зв’язку із зниженням ставки по депозитам в середньому по ринку від 7,68 до 8,11% у гривні, після його оподаткування, реальний дохід інвестора буде на 20% нижчий ніж ставка у банку. Крім того, враховуючи, те що середній рівень інфляції передбачений в Бюджеті на рівні 4,8%, прослідковується наступна тенденція — депозити в Україні в найближчому майбутньому можуть поступово економічно знерухомлювати ваш капітал. Тому, експерти не радять в довгостроковій перспективі розглядати депозит як інструмент інвестицій.
В той же час, ринок нерухомості показує стабільний економічний ріст з високим рівнем рентабельності для інвесторів житлової та комерційної нерухомості з показниками в 11% та 20% на рік відповідно. Тому, вже сьогодні можна стверджувати, що поступово інвестиції в житлову та комерційну нерухомість для інвесторів стануть основним інструментом примноження капіталу.