В то время, когда в США объем ипотечного кредитования в 2020 году бьет все исторические рекорды, достигая отметки в более 464 трлн дол. США, в Украине «дешевая» ипотека для большинства в данный момент остается мечтой. Весной прошлого года мы впервые услышали про жилье в кредит под 10% годовых. Это было действительно рекордное снижение стоимости ипотеки, потому как до этого она «стоила» более 18%. Однако, по итогам 2020 года было выдано чуть больше чем 4300 ипотечных кредитов общей суммой более 2,75 млрд грн, что составляет меньше 5% количества всех сделок на рынке недвижимости Украины.
У большинства развитых стран мира ипотечное кредитование является одним из наиболее популярных способов покупки жилья и главным драйвером рынка недвижимости. Это ждет и Украину, уверен генеральный директор Строительной группы «Синергия» Игорь Оверко:
«Я не могу сказать, что ситуация на рынке ипотечного кредитования не получила изменений на протяжении 2020 года, в сравнении с 2019 годом. К примеру, мы в Строительной группе «Синергия» реализовали около 1% договоров от общих сделок по ипотеке за прошлый год. То Есть снижение ипотечной ставки до 10% безусловно, позитивно отразилось на рынке, т.к. раньше показатель сделок по ипотеке был практически нулевым. Почему же мы еще не догнали показатели западных соседей? Это уже другой вопрос, который следует рассмотреть комплексно.
Во первых, нужно обратить внимание, что реальная ипотечная ставка выше 10%, ведь есть еще дополнительные платежи (страхование, комиссия банка, оформление договора и т. д.). Кроме этого, у большинства банков эта ставка плавающая на определенный срок. К примеру, в Правэкс Банке, с которым наша компания сотрудничает, на первые 5 лет действует ставка 9,99%, на следующий период она растет до 12,99%. В других банках это 2−3 года, когда ставка действует в размере 10%. Таким образом, я могу смело прогнозировать, что ипотеку под 7% даже при всем желании мы не увидим в предложениях от других банков Украины еще минимум несколько лет. В целом заемщикам необходимо сразу оценивать свои силы и возможности выплачивать проценты по кредиту. К тому же, премьер-министр Украины Денис Шмыгаль заявил, что в этом году правительство планирует запустить через Государственное ипотечное орган финансовый лизинг жилья для социальных категорий под 5%. Это еще один позитивный сигнал для всего рынка недвижимости, в аспекте того, что власть готова двигаться в направлении «удешевления» ипотеки.
Во вторых, если со стороны потребителя все понятно, то с ипотекодержателями не все так просто. Дело в том, что снижение учетной ставки влияет на депозиты, что является одним из основных источников прибыли банковских учреждений. Банки получают доход от ипотеки закладывая разницу между процентной ставкой депозита и процентной ставкой по ипотеке, в среднем, в зависимости, от банка и предлагаемых им условий, она может составлять от 3 до 5%. Именно поэтому для ипотеки под 10% нужны депозиты под 4−5%. Вместе с этим, учетная ставка НБУ должна быть ниже утвержденных ныне 6%. Учитывая то, что значительное количество украинцев все еще хранит сбережения «под подушкой», а не на депозитах, не все банки могут позволить себе предлагать «дешевые депозиты» меньше 10%.
К тому же на облигациях банки зарабатывают 8% годовых чистыми и одновременно не несут ни единых рисков. По этому, только самые крупные игроки на рынке работают с ипотечным кредитованием, а именно Приватбанк, Правэкс Банк, Ощадбанк и Кредобанк, с которыми сотрудничает и Строительная группа «Синергия».
В третьих, это регуляторная политика и условия к кредитору. Государственный регулятор в сфере банковской деятельности НБУ установил слишком жесткие условия на счет резервирования банковского капитала под такие займы, оценки кредитных рисков и платежеспособности заемщиков. Это также отражается на согласовании договора ипотечного кредитования для потребителя рынка недвижимости, т.к. статистика обращений по поводу оформления ипотеки намного больше количества реально оформленных договоров. Банки учитывают доходы всей семьи за определенный период, затраты средств ежемесячно и другие риски. В результате, идеальный заемщик — это семья, члены которой возрастом 30−35 лет, и совокупный доход которой в месяц на протяжении последних 3−6 месяцев составляет 35 000 грн и выше. Если учитывать, что по официальным подсчетам Национального банка Украины более 23,8% экономики пребывает в тени, то количество заемщиков, которая может показать реальные доходы и доказать платежеспособность, достаточно низкая.
Несмотря на вышеуказанные обстоятельства я все же наблюдаю позитивную динамику в развитии рынка «доступной» ипотеки, потому, как в прошлом году был первый толчок со стороны власти в этом направлении, и поэтому для налаживания всей системы рынка ипотеки нужно время.
Что касается Строительной группы «Синергия», то мы продолжаем активно работать с клиентами, которые заинтересованы в покупке жилья в ипотеку. Сотрудники нашей компании сопровождают клиента на каждом шагу, т.к. есть множество факторов, которые влияют на то утвердят ли клиенту договор ипотечного кредитования или нет. К примеру по состоянию на сегодня Вы можете приобрести доступную квартиру в ипотеку в ЖК «Синергия 3+». Мы рекомендуем клиенту полагаться на собственные силы и не выбирать слишком дорогие варианты. Говоря про площадь квартиры, оптимальная- составляет сегодня 50 квадратов. Поэтому полная стоимость подобной квартиры в 1−6 домах ЖК «Синергия 3+», которые введены в эксплуатацию, будут составлять (50,6 кв. м *20000 грн/м.кв.) — 1 012 000 грн. Далее, первый взнос. Минимальная сумма сегодня — это 15−20% в зависимости от банка.
Мы рекомендуем своим клиентам выбрать ипотеку, если у них есть 50% и более для первого взноса, а это в нашем примере — 506 000 грн, и срок выплаты на 5 лет в этом же Правэкс Банке, где действует ставка 9,99%. Таким образом, с учетом дополнительных платежей, сумма ежемесячной оплаты по ипотеке будет составлять около 10 000 грн/месяц +одноразовая оплата услуг оформления. Поэтому если сравнить со стоимостью аренды подобной квартиры в Киеве — 11 000 грн/мес. или же в Ирпене — 9000 грн,/мес., в таком случае получается что покупка квартиры у Строительной группы «Синергия» оправдывает себя, даже с учетом процентов, которые берут банки за свои услуги. Учитывая цены на жилье в столице, где средняя стоимость аналогичной квартиры в жилом комплексе комфорт класса составляет в среднем 29 000 грн/м.кв., за аналогичную квартиру по площади нужно будет платить в районе 15 000 грн/мес, при условии первого взноса в 50%, — 725 000 грн. Понятно, что в случае увеличения оплаты по ипотечному кредиту в месяц, критерии оценки платежеспособности заемщика банками будут намного выше.
Мы понимаем, что с нашей стороны как застройщика необходимо помогать клиентам в выборе оптимальных решений при выборе жилья, которое планируется приобрести в ипотеку. Таким образом, мы вносим свой вклад в развитие «доступной ипотеки», потому как в большинстве стран мира ипотека является чуть ли не главнейшим драйвером рынка недвижимости и занимает значительную часть в их экономике" — прокомментировал эксперт рынка недвижимости Украины и генеральный директор Строительной группы «Синергия» Игорь Оверко.
Резюмируя все сказанное экспертом выше, можно прийти к выводу что рынок «доступной ипотеки» в Украине пребывает только на этапе становления, поэтому ожидать резких изменений по снижению годовой ставки ипотечного кредитования до 5% в этом году точно не стоит. Однако, в долгосрочной перспективе, учитывая решительные шаги власти, ипотека станет одним из основных драйверов развития рынка недвижимости Украины — «дешевые ипотека» будет действительно доступной для украинцев.