Драйвер майбутньої відбудови країни – синергія забудовників та держави
Ігор Оверко, директор Будівельної групи Синергія, розповів Adddress.ua про відновлення та про плани на майбутнє, про ріст цін, та на що очікувати найближчим часом покупцям нерухомості.
Ще до 24 лютого місто Ірпінь у більшості асоціювалося з сучасним, квітучим та комфортним передмістям столиці. Але вже в березні 2022 року ми побачили перші жахливі світлини того, що з цим чудовим містом відбувається. Після деокупації Київської області серце всього світу завмерло від жаху, який залишив по собі російський окупант.
За офіційними даними в Ірпені російські окупанти пошкодили 3247 житлових будинків, 634 з яких це багатоквартирні будинки які мають різний рівень пошкодження.
На сьогоднішній день місто повертається до життя: повертаються мешканці (згідно даних міського голови Олександра Маркушина, приблизно 70% жителів вже повернулися до міста), відновили роботу бізнеси, активно відбудовуються будинки.
Adddress.ua поспілкувався з Ігорем Оверко, директором Будівельної групи Синергія, яка будує житло в Ірпені, та дізналися поточну ситуацію в компанії. Поговорили про відновлення та про плани на майбутнє, про ріст цін, та на що очікувати найближчим часом покупцям нерухомості.
- Ігоре, яка зараз ситуація в БГ Синергія, чи відновила роботу ваша компанія та чи відновилося будівництво на ваших об'єктах? Розкажіть про поточну ситуацію на ваших будівельних майданчиках.
Ігор Оверко, директор Будівельної групи Синергія із Валерієм Пилипчуком, директоро керуючої компанії Синергії
- У квітні, після звільнення Ірпеня від окупантів, найпершою розпочала роботу керуюча компанія Синергії. Розбір завалів, прибирання території від уламків скла, а парковок від спалених автівок, усунення критичних пошкоджень на даху, стінах, вхідних групах, відновлення комунікацій та налагодження інженерії. Це те, чим займались нон-стоп 24/7 працівники компанії в кооперації із активними мешканцями.
Зусилля забудовника на цьому етапі були спрямовані на допомогу керуючій компанії та життєзабезпечення житлових комплексів найнеобхіднішим: побутові генератори з пальним, електроінструмент для ремонту критичних пошкоджень, вода, біотуалети.
В травні виконувалися роботи, невидимі для мешканців та інвесторів. Та важливі з точки зору планування відновлення та продовження будівництва. Йдеться про роботу кошторисників, проєктантів та фінансистів, які проводили аудит, складали кошториси, вивчали нові можливості постачання.
Для того, аби вже 1 червня Будівельна група Синергія могла відновити роботу на першому будмайданчику. Тоді ж поновити роботу центрального відділу продажів в Ірпені та офісу заселення.
В червні компанія відновила роботи на будмайданчику ЖК City Park в Ірпені. На момент відновлення комплекс мав високу стадію готовності та, що важливо, не мав руйнувань внаслідок бойових дій в місті.
ЖК City Park від забудовника Будіельної групи Синергія в Ірпені
Будівництво рухається динамічно: за два місяці в одному з чотирьох будинків вдалось повністю завершити будівельні роботи та розпочати благоустрій навколо. В інших будинках — так само швидко одночасно виконуємо роботи і зовнішні фасадні, і внутрішні будівельні, й інженерні з під'єднання всіх необхідних комунікацій. Відтак, всі 4 будинки готуються до введення в експлуатацію та заселення. Серед наших інвесторів є ті, хто залишився без даху, і для них дуже важливо отримати власне житло якнайшвидше.
Окрім відновлення будівництва, в липні забудовник відновив оформлення права власності на квартири в зданих будинках ЖК Синергія Сіті. За цей період понад 20 родин вже встигли подати документи на оформлення та невдовзі отримають ключі від квартир.
З 22 серпня Будівельна група розпочали другий етап відновлення зі старту будівельних робіт в ЖК Синергія Сіті в Ірпені. Роботи виконуються одночасно в 4-х будинках: це поверхова кладка, розведення внутрішньої інженерії, гідроізоляція на покрівлі, встановлення віконних конструкцій. На відміну від ЖК City Park цей об’єкт має пошкодження ,а отже, потребує і відновлювальних робіт.
Синергія завжди добудовує свої проєкти та відповідально ставиться до взятих зобов'язань. Тому поступово, крок за кроком, планує відновити будівельні роботи на всіх своїх об'єктах в Ірпені та Києві.
- Через повномасштабну війну росії проти України, в нашій країні повністю зупинилось будівництво, як наслідок, терміни здачі будинків змістилися, затягнулися або відклалися на невизначений термін. Підкажіть, на що очікувати вашим покупцям, які вже придбали житло в ваших житлових комплексах, чи побудували ви вже плани, коли, як і в якій послідовності відбуватиметься добудування будинків?
- Відновлення роботи на всіх об'єктах Синергії відбуватиметься у декілька етапів. У пріоритеті – проєкти, які були майже готовими ще до початку війни. Та поступово ми відновимо роботу на всіх будмайданчиках, адже розуміємо повноту відповідальності перед нашими інвесторами.
Ми прийняли рішення розпочати роботи з комплексу, який мав високий рівень готовності. Це ЖК City Park в Ірпені. Нарощені темпи будівництва та концентрація на проєкті дозволяють здати всі будинки ЖК, а це 36 тис. квадратних метрів, вже цього року. Це означає, що строки здачі будинків вдасться витримати згідно з заявленими на старті продажів, попри вимушену зупинку на будмайданчику на 3 місяці.
На другому етапі ми відновили будівництво об'єкта, що має достатній ступінь готовності. Це ЖК Синергія Сіті. Йдеться про чергу будівництва, в якій майже на 100% вигнаний моноліт, це 20-23 будинки. Ці будинки мають пошкодження внаслідок бойових дій в місті, тому разом із будівництвом тут усуваємо їх наслідки.
- Наразі війна в країні ще, на жаль, триває. Чи є складнощі з постачанням будівельних матеріалів, як змінилися ціни на них?
- Активні бойові дії на значній території України не могли не вплинути на ланцюг постачання будматеріалів. Дефіцит пального в червні-липні, зростання цін на нього, як наслідок погіршення логістики, а також інфляція, валютні коливання — це ті чинники, які суттєво впливають на закупівлю необхідних комплектуючих. Ціни дуже нестабільні, коливання досягають 20-40%.
Тож нам доводиться залучати нових підрядників та постачальників матеріалів. В цьому контексті важливо наголосити, що ми зараз ще більш свідомо та принципово обираємо саме українських та місцевих виробників там, де це можливо. В такий спосіб підтримуємо економіку країни.
- Покупці, які придбали житло в кредит або скористались програмою розтермінування, яка ситуація у них? Чи закріпилися за ними ціна квадрата та вартість житла?
- Іпотечне кредитування як традиційний інструмент стимулювання продажів наразі поставлений на паузу. Та перші банки починають працювати в цьому напрямку. Так, 29 липня Ощадбанк анонсував відновлення іпотечного кредитування. Зокрема, і державної програми "Доступна іпотека 7%".
Також нещодавно анонсували кілька програм доступної іпотеки з жовтня 2022. Перша — «Українська мрія». За її умовами можна буде оформити позику на придбання готової квартири чи новобудови під 0-7% річних: для військових, медичних працівників та внутрішньо переміщених осіб. Денис Шмигаль заявив про відродження «Доступної іпотеки» на старті для чотирьох категорій громадян: військовослужбовців, медиків, вчителів та науковців. Ставка для них складатиме 3%.
Наразі ж тим нашим інвесторам, що вже придбали житло в іпотеку, ми радимо звернутися до свого банку та дізнатися, чи вплине на їх платежі зміна облікової ставки, а також актуальні умови виплат. Вони індивідуальні в кожному банку. Більшість банківських установ на час воєнного стану в країні мають лояльні умови погашення обов'язкових платежів. Та краще бути проінформованим, що мати прогнозовані платежі в майбутньому.
Що стосується умов на виплат, на період паузи будівництва ми надали канікули та призупинили приймання таких платежів без нарахування штрафних санкцій. З відновленням робіт на будмайданчику ЖК City Park та ЖК Синергія Сіті, обов'язкові платежі для інвесторів комплексів поновилися. По кожному комплексу таке рішення бути прийматися окремо.
Зі всіма своїми інвесторами ми спілкуємось: хтось виїхав за кордон, хто втратив роботу, когось мобілізували до лав ЗСУ. Як сервісна компанія ми шукаємо шляхи вирішення ситуації кожного.
Тут має бути розуміння спільної відповідальності забудовника та інвестора. Адже забудовник розраховує на кошти, що має отримати від надходжень на виплат, для збереження стабільної динаміки на будмайданчику.
- В будинках які вже будуються (візьмемо будинки на початкових стадіях будівництва) чи планує вносити зміни в проекти, враховуючи нові реалії нашого життя (наприклад покращені та удосконалені паркінги, які можуть слугувати як бомбосховища і.т.д.)
- Ті проєкти, які на стадії будівництва хоча б фундаменту, змінюватись не будуть. Адже для старту пальових, фундаментних та монолітних робіт в них ретельно розраховували навантаження та майбутню експлуатацію ще на етапі проєктування.
Наш проєкт в Києві має підземний паркінг, він вже збудований. Щодо нових проєктувань поки говорити зарано, адже ми зосередилися на добудові вже розпочатих будинків. Наразі ми лише вивчаємо такі можливості. Та є ясність, якщо вимога до облаштування бомбосховищ буде прийнята на законодавчому рівні, це, вочевидь, вплине на вартість квадратного метра.
- Давайте поговоримо детально про ціни. Що зараз з цінами? Що буде з цінами в післявоєнний період? На що орієнтуватися покупцям? Наскільки зміняться ціни за кв.м до кінця року?
- У зв'язку із розв'язаною війною в Україні багато хто очікує стрімкого падіння цін на житло. З ринком первинної нерухомості цього не станеться. І ось чому. Злетіли ціни на будівельні матеріали, порушені ланцюги їх постачання. Частина комплектуючих — імпортна, що має прив'язку до валюти. Через активні воєнні дії на Сході на Півдні країни, ускладнена або неможлива логістика з цих регіонів. Заводи з виробництва газоблоків, арматури, цегли переважно не працюють.Питання вартості та дефіциту пального відчув на собі кожен українець. І будівельники теж. Інфляція на рівні +5% в місяць та курс долара в обмінниках, який з початку війни зріс на понад 40% — з 28 грн до 40 грн. Дефіцит людей. Багато військовозобов’язаних будівельників мобілізовані до лав ЗСУ та добровольчих формувань.
Всі ці фактори впливають на собівартість будівництва. Та можуть спричинити зростання вартості нерухомості на 15-20% в гривні вже восени.
Ми декларуємо ціни за квадратні метри в гривні: із зростанням собівартості будівництва в гривні — ціна в гривні в нас теж виросте. Для тих інвесторів, хто має накопичення у валюті, значно вигідніше купувати нерухомість, ніж до війни. Ті, хто говорять, що ціни на нерухомість дешевшають, вочевидь, говорять саме про ціну в доларі.
- Керівництво країни активно розповідає про будівництво якісного та дешевого житла в короткі терміни, розкажіть наскільки це реально? Чи буде ваша компанія брати участь в цьому будівництві?
- Основним регіоном будівництва Синергії є Ірпінь. Наслідки руйнувань в цьому затишному столичному передмісті побачив весь світ. За руйнуваннями стоять сотні, а то й тисячі містян, що залишилися без домівки. Одразу після звільнення міста представники Київської обласної військової адміністрації проводили наради і робочі зустрічі з ключовими забудовниками регіону щодо пошуку шляхів та рішень забезпечення цих людей житлом. Синергія теж брала участь в цих нарадах. Наразі не прийняті узгоджені рішення в цьому напрямку. Бо якісно та дешево, як ви зазначили в питанні, не буває. В будівництві житла і поготів. Та ми готові до співпраці з державою, будувати житло це те, що ми вміємо. Очевидно, що це драйвер майбутньої відбудови країни.
- Давайте поговоримо про майбутнє. Як ви вважаєте, коли ринок зможе відновитися і більш-менш нормально працювати? Що буде з ринком в найближчому майбутньому? Як можна буде забезпечити українців житлом, враховуючи що коштів багато хто немає. Як можливо задовольнити потребу в житлі, при цьому щоб і забудовник міг заробляти, і ті хто потребують, змогли придбати житло.
- Якщо говорити про наш Ірпінський регіон, то не можна оминути увагою наші заселені житлові квартали. Всі вони зазнали більших чи менших пошкоджень. І це теж житло, це наші мешканці, які стикнулися з тим, що їхнє оточення, таке комфортне до війни, подекуди стало не придатне до життя. Важливу роль тут відіграла керуюча компанія Синергії. Після звільнення Ірпеня саме вона взяла на себе відповідальність із відродження життя в комплексах. Відновлення триває і зараз спільними зусиллями забудовника, керуючої компанії та мешканців.
Щодо нових інвестицій. Покупці нерухомості наразі зайняли позицію очікування. Попит на неї будуть створювати ті ж категорії людей, що й до війни. До них додадуться переміщені особи зі східних та південних регіонів країни, а також трудові мігранти у столицю, як найбільш високооплачуваний осередок працевлаштування.
Ми вже спостерігали хвилю внутрішньої міграції до нашого регіону зі сходу в 2014-2015 роках. Ймовірність повторення сценарію досить висока. Вже зараз це видно по ринку комерційної нерухомості. Є суттєвий запит на релокейт бізнесу з регіонів, де тривають бойові дії.
Зараз ми зосередилися на добудові вже розпочатих проєктів. Сьогодні, коли Україна живе і працює в умовах повномасштабної війни, нашою ключовою цінністю, як і протягом усіх 12 років, є люди. Тому ми відповідальні перед теперішніми на новими інвесторами та перед нашою командою.