Будут ли падать цены на недвижимость в Киеве: прогнозы на 2025 год

Сфера недвижимости в Украине, особенно в Киеве, проходит через этап высокой нестабильности: война, экономическая ситуация, инфляция, колебания валютного курса, ипотечные ставки, ограниченное предложение на фоне приостановленных объектов строительства. Важно понять: будут ли падать цены на недвижимость или какие дальнейшие действия на рынке? Согласно нашему опыту, анализу статистики, опросу застройщиков и статистике продаж, цена будет плавно расти.

Почему покупатели откладывают приобретение жилья?

Одной из ключевых причин понижения покупательной активности стала общая экономическая нестабильность. Военные действия, рост инфляции и резкие колебания денежных курсов практически парализовали готовность людей инвестировать огромные суммы. Если раньше приобретение собственной квартиры считалось относительно надежным способом сохранить капитал, то теперь даже граждане со сбережениями все чаще выжидают или ищут альтернативные варианты инвестирования — в частности, за рубежом. Их пугает рост цен на недвижимость в воюющей стране, подвергаясь обстрелам и вызванным ими инфраструктурным проблемам.

В таких условиях возникает настоящая «цепная реакция»: покупатели боятся брать на себя значительные долговые обязательства, а застройщики на это отвечают заморозкам проектов. Но на самом деле выход есть. Он заключается в максимальной реализации государственных программ "еселя" и "еобновления". Только у синергии с государством будет результат. И это ясно прослеживается. С этими программами рынок оживился.

Государственная программа "єОселя" стала ключевым фактором оживления рынка жилья. За 2024 год было выдано 8500 кредитов на общую сумму 14,6 млрд грн, что на 65% превысило показатели 2021-го и 2023-го. Основными участниками программы стали военные.

Несмотря на пессимистические цифры и прогнозы, нельзя утверждать, что рынок жилья окончательно замер, несмотря на эскалацию на фронте. Традиционно спрос на недвижимость в Украине цикличен: периоды резкого спада сменяются фазами роста.

Что будет с рынком недвижимости в 2025 году?

Для проведения аналитики мы исследовали ежеквартальный отчет рынка недвижимости ЛУН. И вот какие выводы можно сделать по следующему исследованию.

На рынке первичной недвижимости Киева наблюдается медленное, но стабильное повышение цен на недвижимость. Наибольшее удорожание фиксируется в новостройках бизнес-класса. За прошедший год в столице было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья.

В первом квартале 2025 средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла на 400 грн: с 53,3 тыс. грн. грн в январе до 53,7 тыс. грн. грн в начале апреля.

Анализируя изменения по классам новостроек:

• Эконом-класс подешевел на 2,3 тыс. грн – с 42,3 тыс. грн. до 40,0 тыс. грн. грн;
• Комфорт-класс подорожал на 1,5 тыс. грн – с 43,0 тыс. грн. до 44,5 тыс. грн. грн;
• Бизнес-класс прибавил 1,9 тыс. грн – с 71,2 тыс. грн. до 73,1 тыс. грн. грн;
• Премиум-класс почти не изменился – рост составил всего 0,3 тыс. грн (со 133,3 тыс. грн до 133,6 тыс. грн).

Ожидания покупателей в большинстве случаев сбылись. По данным опроса ЛУН, в январе 2025 года половина респондентов прогнозировала рост цен, 33% ожидали стабильности, а только 17% - снижения. Весной настроения изменились: доля надеющихся на снижение цен сократилась до 12%, а уверенные в дальнейшем росте – уже 61%.

По состоянию на конец первого квартала в Киеве строительство велось в 196 очередях в 167 жилых комплексах, а также проводились подготовительные работы на 11 объектах. Для сравнения: в 2024 году в столице было сдано 1,4 млн. кв. м нового жилья, что составило 14,5% общего объема введенного в эксплуатацию жилья по стране.

Что будет со спросом и предложением?

Вот некоторые выводы, которые можно сделать исходя из нашего опыта:

• Спрос и предложение теряют баланс: повышение стоимости квадратного метра снижает активность покупателей. Они ищут более выгодные для себя предложения, выбирая строительство на стадии котлована и размышляет: а не купить ли квартиру в пригороде. На самом деле такой вариант неплохой. Но хороший застройщик, опытный менеджер по продажам найдет квартиру даже в Киеве в пределах бюджета, который есть у покупателя. Это и профессионализм и определенное искусство быть гибким и видеть потребности.
• Рост ожиданий: многие считают, что цены на жилье упадут, поэтому откладывают покупку.
• Что будет с ценами на жилье в Киеве? — На 2025 год прогнозируем плавный рост цен. Вот что можно увидеть на сайте ЛУН:

Мы провели интересное исследование, и вот что оказалось: за 2021–2024 годы цены выросли примерно на 10–16% ежегодно, хотя темпы роста варьировались (2021 – +16,7% +10,5% в 2024 году, о чем сообщает Trading Economics. Последние два года показали рост цен на недвижимость не за счет подлинного спроса, а учитывая:

• Инфляцию и увеличение стоимости стройматериалов (да, мы стараемся покупать украинское, держать цены, но все равно эта динамика присутствует, и здесь никак не получится принести в жертву качество ради низкой цены, потому что качественные материалы – это и безопасность квартир, и эстетика, и репутация).
• Дефицит новых объектов тов строительства (все равно чувствуется, хотя этот фактор теряет свое непосредственное влияние).
• Поднятие цен застройщиками под влиянием общей экономической ситуации (нужно платить заработную плату, иначе строить будет некому, учитывая, что часть рабочих мобилизовали).

В прошлом году в эксплуатацию было введено 9,8 млн м² жилья — на 32% больше, чем в 2023 году. Активнее всего строили в Киевской области (почти 20% от общего объема), Киеве (14,5%) и Львовской области (10,9%).

Покупать или не покупать и на что обращать внимание во время войны

В целом, ⅔ заинтересованных в новом жилье оценивают именно уровень безопасности, а не только цену или планирование. Среди важных характеристик – наличие укрытий, автономного энергообеспечения, закрытых дворов, систем видеонаблюдения, охраны и инфраструктурной самодостаточности ЖК. На пять Киева и Киевской области наступает Львовская, Закарпатская, там идет рост спроса, потому что эти регионы более безопасны. Однако ничто не может потеснить Киев, поскольку это самая главная культурная и бизнес-среда Украины. При наличии качественных укрытий, систем безопасности и охраны жилье будет продаваться в самые сложные времена, это уже давно проверено опытом.

Поэтому ответ на вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру в Украине положительный. Но нужно учитывать все эти факторы и понимать, что именно бизнес-класс жилья сейчас приоритетен в плане безопасности и в плане ликвидности. Это жилье, в которое стоит инвестировать. Нормально то, что сейчас дольше принимаются решения, но есть немало всевозможных особых предложений, акций и маркетинговых инициатив, которыми грех не воспользоваться. Например, у Строительной группы "Синергия" есть привлекательные программы рассрочки.

Репутация застройщика тоже является важным фактором. Только половина компаний выполняют свои обязательства и соблюдают заявленные сроки строительства.

Инвесторам нужно учитывать следующие показатели:

• курс гривны;
• уровень инфляции;
• уровень мобилизации;
• логистические вызовы, с которыми сталкиваются застройщики, усложняющие процесс и замедляющие темпы строительства;
• изменения в налогообложении (потенциальные);
• ситуация в энергетике

Следите за происходящим с государственными жилищными программами, за изменениями в условиях кредитования жилья. При базовом сценарии резкого повышения цен на жилье не предполагается.

Что делать, если цены на квартиры растут?

Советуем обратиться в наш отдел продаж для получения более подробной информации о программах “єОселя” и “єВідновлення”. У вас есть реальный шанс рассчитывать на очень выгодные условия приобретения жилья:

• фиксированную годовую ставку - 7% в гривне;
• минимальный первый взнос – 20%;
• кредитование до 20 лет.

Конвертируйте мечты в реальные действия! За справками обращайтесь в отдел продаж по телефону:

+380504728973.