Чи будуть падати ціни на нерухомість у Києві: прогнози на 2025 рік

Сфера нерухомості в Україні, особливо в Києві, проходить через етап високої нестабільності — війна, економічна ситуація, інфляція, коливання валютного курсу, іпотечні ставки, обмежена пропозиція на фоні призупинених об'єктів будівництва. Важливо зрозуміти: чи будуть падати ціни на нерухомість, або які подальші дії на ринку? Згідно з нашим досвідом, аналізом статистики, опитуванням забудовників і статистикою продажів, ціна буде плавно зростати. 

Чому покупці відкладають придбання житла?

Однією з ключових причин зниження купівельної активності стала загальна економічна нестабільність. Воєнні події, зростання інфляції та різкі коливання валютних курсів фактично паралізували готовність людей інвестувати великі суми. Якщо раніше придбання власної квартири вважалося відносно надійним способом зберегти капітал, то тепер навіть громадяни із заощадженнями дедалі частіше вичікують або шукають альтернативні варіанти інвестування — зокрема за кордоном. Їх лякає ріст цін на нерухомість у країні, що воює, потерпаючи від обстрілів та викликаних ними інфраструктурних проблем.

За таких умов виникає справжня «ланцюгова реакція»: покупці бояться брати на себе значні боргові зобов’язання, а забудовники на це відповідають замороженням проєктів. Але насправді, вихід є. Він полягає у максимальній реалізації державних програм “єОселя” та “єВідновлення”. Тільки у синергії з державою буде результат. І це чітко прослідковується. З цими програмами ринок пожвавився. 

Державна програма "єОселя" стала ключовим чинником пожвавлення ринку житла. За 2024 рік було видано 8500 кредитів на загальну суму 14,6 млрд грн, що на 65% перевищило показники 2021-го та 2023-го. Основними учасниками програми стали військові. 

Попри песимістичні цифри та прогнози, не можна стверджувати, що ринок житла остаточно завмер, незважаючи на ескалацію на фронті. Традиційно попит на нерухомість в Україні циклічний: періоди різкого спаду змінюються фазами зростання. 

Що буде з ринком нерухомості у 2025 році?

Для проведення аналітики ми дослідили щоквартальний звіт ринку нерухомості від ЛУН. І ось які висновки можна зробити за таким дослідженням. 

На ринку первинної нерухомості Києва спостерігається повільне, але стабільне підняття цін на нерухомість. Найбільше подорожчання фіксується в новобудовах бізнес-класу. Упродовж минулого року в столиці було введено в експлуатацію 1,4 млн кв. м житла.

У першому кварталі 2025 року середня ціна квадратного метра на первинному ринку зросла на 400 грн: з 53,3 тис. грн у січні до 53,7 тис. грн на початку квітня.

Аналізуючи зміни за класами новобудов:

• Економ-клас подешевшав на 2,3 тис. грн – з 42,3 тис. грн до 40,0 тис. грн;
• Комфорт-клас подорожчав на 1,5 тис. грн – з 43,0 тис. грн до 44,5 тис. грн;
• Бізнес-клас додав 1,9 тис. грн – з 71,2 тис. грн до 73,1 тис. грн;
• Преміум-клас майже не змінився – зростання склало лише 0,3 тис. грн (з 133,3 тис. грн до 133,6 тис. грн).

Очікування покупців у більшості випадків справдилися. За даними опитування ЛУН, у січні 2025 року половина респондентів прогнозувала зростання цін, 33% очікували стабільності, а лише 17% — зниження. Навесні настрої змінилися: частка тих, хто сподівається на зниження цін, скоротилася до 12%, а впевнені в подальшому зростанні – вже 61%.

Станом на кінець першого кварталу у Києві будівництво велось на 196 чергах у 167 житлових комплексах, а також проводились підготовчі роботи на 11 об’єктах. Для порівняння: у 2024 році в столиці було здано 1,4 млн кв. м нового житла, що склало 14,5% від загального обсягу введеного в експлуатацію житла по країні.

Що буде з попитом та пропозицією?

Ось деякі висновки, які можна зробити, виходячи із нашого досвіду:

• Попит і пропозиція втрачають баланс: підвищення вартості квадратного метра знижує активність покупців. Вони шукають більш вигідні для себе пропозиції, обираючи будівництво на стадії котловану та роздумує: а чи не купити квартиру у передмісті. Насправді, такий варіант непоганий. Але гарний забудовник, досвідчений менеджер з продажів знайде квартиру навіть у Києві в межах того бюджету, який є у покупця. Це і професіоналізм, і певне мистецтво бути гнучким та бачити потреби.
• Зростання очікувань: багато хто вважає, що ціни на житло впадуть, тому відкладають покупку.
• Що буде з цінами на житло в Києві? — На 2025 рік прогнозуємо плавне зростання цін. Ось, що можна побачити на сайті ЛУН:

Ми провели цікаве дослідження, і ось що виявилось: за 2021–2024 роки ціни зросли приблизно на 10–16 % щорічно, хоча темпи зростання варіювалися (2021 – +16,7 % +10,5 % у 2024 році, про що повідомляє Trading Economics). Останні два роки показали зростання цін на нерухомість не за рахунок справжнього попиту, а з огляду на:

• Інфляцію і збільшення вартості будматеріалів (так, ми намагаємося купувати українське, тримати ціни, але все одно ця динаміка присутня, і тут ніяк не вийде принести в жертву якість заради низької ціни, бо якісні матеріали - це і безпека квартир, і естетика, і репутація).
• Дефіцит нових об'єктів будівництва (все одно відчувається, хоч цей фактор втрачає свій безпосередній вплив).
• Підняття цін забудовниками під впливом загальної економічної ситуації (потрібно платити заробітну плату, інакше будувати не буде кому, враховуючи, що частину робітників мобілізували). 

Минулого року в експлуатацію було введено 9,8 млн м² житла — на 32% більше, ніж у 2023-му. Найактивніше будували у Київській області (майже 20% від загального обсягу), Києві (14,5%) та Львівській області (10,9%).

Купувати чи не купувати і на що звертати увагу під час війни

Загалом ⅔ зацікавлених у новому житлі оцінюють саме рівень безпеки, а не лише ціну чи планування. Серед важливих характеристик — наявність укриттів, автономного енергозабезпечення, закритих дворів, систем відеоспостереження, охорони та інфраструктурної самодостатності ЖК. На п’яти Києву та Київській області наступає Львівська, Закарпатська, там іде зростання попиту, бо ці регіони більш безпечні. Проте ніщо не може потіснити Київ, оскільки це найголовніший культурний та бізнес-осередок України. За умови наявності якісних укриттів, систем безпеки та охорони житло буде продаватися у найскладніші часи, це вже давно перевірено досвідом. 

Тому відповідь на питання щодо того, чи варто зараз купувати квартиру в Україні позитивна. Але потрібно враховувати усі ці фактори і розуміти, що саме бізнес-клас житла зараз є пріоритетним у плані безпеки та у плані ліквідності. Це те житло, у яке варто інвестувати. Нормальним є те, що зараз довше приймаються рішення, але є чимало всіляких особливих пропозицій, акцій та маркетингових ініціатив, якими гріх не скористатися. Наприклад, у Будівельної групи “Синергія” є привабливі програми розтермінування. 

Репутація забудовника теж є важливим чинником. Лише половина компаній виконують свої зобов’язання та притримуються заявлених термінів будівництва. 

Інвесторам потрібно враховувати такі показники:

• курс гривні;
• рівень інфляції;
• рівень мобілізації;
• логістичні виклики, з якими стикаються забудовники, що ускладнюють процес та сповільнюють темпи будівництва;
• зміни в оподаткуванні (потенційні);
• ситуація в енергетиці. 

Слідкуйте за тим, що відбувається з державними житловими програмами, за змінами в умовах кредитування житла. При базовому сценарії різкого підвищення цін на житло не передбачається. 

Що робити, якщо ціни на квартири зростають?

Радимо звернутися у наш відділ продажів для отримання більш детальної інформації щодо програм “єОселя” та “єВідновлення”. У вас є реальний шанс розраховувати на дуже вигідні умови придбання житла:

• фіксовану річну ставку — 7% у гривні;
• мінімальний перший внесок — 20%;
• кредитування до 20 років.

Конвертуйте мрії у реальні дії! За довідками звертайтеся у відділ продажів за телефоном: 
+380504728973.