#ЗМІ про нас

Встигнути, поки тихо. Що відбувається з цінами на житло

Поки шум-істерика-скандали в політиці, на ринку житлової нерухомості - ідеальні умови для покупки житла на дуже "смачних" умовах.

Трудно поверить, но, чтобы стать собственником однокомнатной квартиры площадью 40-45 квадратов в столичной новостройке, достаточно обладать бюджетом от 18 тысяч долларов, пишет Светлана Шмелева в №23 журнала Корреспондент. Это уровень цен 2003-2004 годов. Вот насколько глубоко просел рынок недвижимости.

Разумеется, за 18-20 тысяч вечнозеленых на многое рассчитывать не приходится. Квартира без ремонта, в строящемся доме, который будет сдан в эксплуатацию где-то через год-полтора. Да и район не самый престижный. Скорее всего, на отшибе спального района, в 30-40 минутах езды от центра города.

Но зато это новое жилье, которое имеет массу преимуществ перед вторичным. Как минимум более современные строительные и отделочные материалы, удобные планировки и различные энергоэффективные технологии (утепление стен, автономное отопление), которые помогают неплохо сэкономить на оплате коммунальных услуг.

Жилье классом повыше (комфорт или бизнес) будет стоить несколько дороже, от $600 за квадратный метр. Да-да, тот самый уровень 2003-2004 годов.

Цены замерли

Дефицит метров? Ну так жилищное строительство в Украине идет полным ходом, хотя темпы сдачи в эксплуатацию жилья несколько сократились. По данным Госслужбы статистики, за январь-сентябрь 2018 года застройщики сдали 5,2 млн кв. м, что на 15,6% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

Тем не менее эксперты уверяют: дефицита квадратных метров в новостройках нет и в ближайшем будущем не предвидится. По оценкам риелторов, на каждого потенциального покупателя при деньгах приходится по четыре-пять квартир.

Для покупателей такой расклад выгоден, так как переизбыток предложения — это один из факторов, который сдерживает застройщиков от повышения цен на жилье. «Стоимость квартир с учетом инфляции, роста зарплат и стоимости материалов постепенно движется к отметке себестоимости строительства, и резервов для ее снижения нет. Но в ближайшие три-шесть месяцев цены на первичном рынке будут оставаться на условно-постоянном уровне с незначительным постепенным ростом», — говорит Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии (UTG).

Проще говоря, на стоимость квадратного метра ощутимо повлиять могут лишь инфляция и колебание курса гривны. При этом национальная валюта с начала 2018 года почти не девальвировала [в январе курс, как и сейчас, был около 28,4 грн/$]. Это в свою очередь не дало строительным компаниям оснований пересматривать цены в сторону увеличения.

Более того, стоимость квартир в долларах продолжает падать. По данным SV Development, в Киеве средняя цена квадратного метра за 2018 год снизилась на 4,5%. Причем такой тренд сохраняется не первый год: жилье постепенно дешевеет в долларах уже около шести лет (см. график). К слову, это еще одно подтверждение тому, что предложение на рынке уверенно преобладает над спросом и условия на нем до сих пор диктует покупатель. А застройщики вынуждены держать цены, чтобы окончательно не обвалить продажи.

Забираем по низу рынка

Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках комфорткласса Киева по-прежнему держится у отметки 15-17 тыс. грн (от $530). В пригороде столицы (Ирпене, Борисполе, Буче, Броварах) чуть дешевле — около 10-12 тыс. грн (от $350/кв. м).

Такие города, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, по стоимости уже вплотную догнали столицу — там довольно сложно найти квартиры от надежных компаний, где квадратный метр стоит менее 12-14 тыс. грн (от $420).

В других областных центрах цены на жилье тоже подросли. В Запорожье, Николаеве, Сумах, Хмельницком, Житомире застройщики за комфорткласс просят 13-14 тыс. грн/кв. м (от $450/кв. м). Впрочем, проскакивают предложения и по цене 8-9 тыс. грн за «квадрат». Но это или временные акции, или квартиры от компаний, чью репутацию нужно тщательно проверять. Некоторые из них не имеют в портфолио ни одного построенного жилого комплекса.

А вот в городах Западной Украины, таких как Ивано-Франковск, Тернополь, Луцк, Черновцах, цены на комфорткласс вообще почти столичные. От 14-15 тыс. грн/кв. м. Феномен? Совсем нет. Ведь жители именно этих регионов активнее всего уезжают на заработки в Западную Европу. Поэтому строительные компании ориентируются на мигрантов, которые привозят из ЕС «длинный» евро, и вполне закономерно рисуют в областных центрах приграничных регионов более высокий ценник.

Квартиры в новостройках бизнес-класса по стоимости не особо далеко ушли от комфорта — разница от 5 тыс. грн на квадратном метре. Разумеется, в большую сторону. В Киеве стартовая цена за жилье бизнес-класса — это 19-24 тыс. грн/кв. м (от $670), на периферии — от 16-18 тыс. грн/кв. м (от $560).

Что интересно, по своим характеристикам такие новостройки зачастую от комфорткласса отличаются не так уж сильно. Разница в основном состоит в более близком к центру города расположении и в более широком перечне удобств для жизни (о них — ниже). Поэтому нужно тщательно изучать то, что скрывается внутри рекламного буклета.

Строят на совесть

Уровень качества жилья за последние пять-семь лет существенно подрос. При строительстве используются более долговечные и качественные материалы. В комфортклассе повсеместно встречаются высотки из кирпича и газобетона. Пустотелый блок, из которого часто строили дома еще несколько лет назад, канул в Лету. В бизнес-классе стены из кирпича или керамзитобетона — это почти стандарт.

Чем хорош кирпич — особо объяснять не нужно. Он прочен, сохраняет тепло,не подвергается воздействию микроорганизмов, в том числе грибков и плесени. Керамзитобетон долговечен, как и кирпич, отлично держит тепло, имеет низкий уровень водопоглощения и в то же время высокую степень шумоизоляции.

Внешнее утепление новостроек стало нормой. При этом строительные компании постепенно отказываются от менее практичных и пожароопасных материалов, таких как пенопласт и пенополистирол, в пользу минеральной ваты. Тем более что покрытие стен минватой обходится ненамного дороже. Зато этот материал идеально подходит для вертикального утепления, не горит, не сползает и не деформируется, а срок его эксплуатации достигает 70 лет.

В бизнес-классе для утепления, помимо минеральной, используется базальтовая вата. Этот теплоизоляционный материал подороже. Но он экологически чистый, имеет высокий коэффициент теплопроводности и хорошие шумоизоляционные свойства.

Уже не удивляет покупателей квартир в жилых комплексах комфорт-, а особенно бизнес-класса, и автономное отопление. Теплом новостройку снабжает собственная котельная, которая устанавливается на крыше. В отдельных новостройках квартиры оборудованы котлами, которые позволяют самостоятельно управлять подачей тепла. Разумеется, в системах отопления установлены индивидуальные счетчики.

В бизнес-классе отопление вместе с вентиляцией и кондиционированием может быть подвязано под систему «умный дом». Это дает возможность удаленно регулировать температуру в помещении, заблаговременно прогревать или охлаждать ее.

А вот проекты с готовым ремонтом в сегменте комфорт пока что редкость. Покупатели таких квартир обычно стремятся делать все сами и не тратить на ремонт лишние деньги. В то время как застройщики за жилье под ключ просят 35-38 тыс. грн с каждого квадратного метра. Это в 2,5 раза дороже, чем за квартиру без отделки.

В бизнес-классе встречаются интересные предложения не только с «чистовой» отделкой, но даже с бытовой техникой и мебелью. При этом у застройщика можно заказать ремонт по индивидуальному проекту. Но и стоить он будет немало — от $700-800/кв. м.

Тепло, светло, комфортно

Средняя площадь однокомнатной квартиры в комплексах уровня комфорт и бизнес составляет 40-45 кв. м, иногда — до 50 кв. м. Площадь двухкомнатных квартир достигает 60-70 кв. м, трехкомнатных — 75-90 кв. м. В бизнес-классе можно найти четырехкомнатные квартиры площадью под 110-130 кв. м, а также двухуровневые апартаменты.

Что радует, все чаще квартиры имеют функциональные планировки, которые в ходе ремонта можно менять под свои пожелания. Например, увеличить площадь одной комнаты за счет уменьшения размера другой, соединить комнату с кухней, предусмотреть зону столовой и т. д. «Кроме того, даже в бюджетных новостройках можно наблюдать панорамное остекление», — говорит Олейник. Это, к слову, тоже те качества жилья, которые перекочевали из премиального сегмента сначала в бизнес-класс, а сейчас появляются и в комфортклассе.

Многие высотки снабжены не только внешними, но и подземными паркингами. Конечно, паркоместо — это не бесплатное приложение к квартире, его нужно приобретать отдельно. Но на этапе строительства парковку можно найти по вполне вменяемой цене — от $7-10 тыс. за место.

Большое внимание застройщики уделяют придомовой территории и инфраструктуре. Как правило, около современного жилого комплекса есть сквер и детская площадка, а в самом доме отведены помещения под магазины, кафе и рестораны, аптеки, клиники, спортклубы.

Вообще, все идет к тому, что жилой комплекс — это не просто обособленно стоящий дом, а часть полноценного микрорайона. То есть застройщик строит «город в городе» и снабжает микрорайон той инфраструктурой, которая нужна для комфортной жизни. Начиная от мест для прогулок и отдыха, заканчивая торговыми комплексами, детскими садами и школами, которые расположены на территории массива. Например, такая концепция заложена в столичных Комфорт Тауне и Варшавском микрорайоне, а также в одесском жилом массиве Седьмое небо.

Скидки — обязательно

Несмотря на то что цены на недвижимость и так возле дна, при покупке квартиры все равно можно и нужно претендовать на скидку. 5-10% дисконта потенциальному покупателю, который готов внести полную сумму за квартиру, — это вполне нормальное явление. Чуть реже, но все-таки встречаются и более щедрые предложения, до минус 15% от заявленной цены. Такую скидку вполне реально выбить на начальных этапах строительства дома или тогда, когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию и застройщик торопится распродать оставшиеся квартиры. Аналогичная скидка возможна и на квартиры с не лучшими характеристиками: на первом и последнем этажах, на угловые и квартиры, из окон которых открывается непрезентабельный вид.

Еще один популярный способ привлечь покупателей — предложить квадратные метры в подарок. Например, лоджию, кладовую на чердаке дома или подземный паркинг. По сути, это та же скидка, но в натуральном, а не денежном выражении. Хотя если посчитать, то можно неплохо сэкономить. В пересчете на живые деньги та же лоджия или паркинг по стоимости могут быть как 6-10% квартиры.

Самый популярный вариант финансирования покупки жилья — беспроцентные рассрочки. Как до конца строительства (на один-два года), так и более длительные программы (на пять-семь лет), которые позволяют гасить рассрочку уже после того, как покупатель стал полноправным владельцем квартиры.

Постепенно возвращаются ипотечные кредиты. Многие строительные компании сотрудничают с банками и предлагают совместные льготные программы. Например, краткосрочные, на 12 месяцев с 50% взносом и ставкой 5%. Или долгосрочные, на 20 лет, по которым в первые два года ставка составляет 7-8%, а затем — 21-24%. Поэтому, чем быстрее погасить такой кредит — тем лучше. Кстати, при покупке в кредит на квартиру могут предложить дополнительную скидку. И неплохую — от 5% до 15%.

Извлекаем прибыль

Первичное жилье интересно и для тех, кто рассматривает его как объект инвестиции. Проще всего купить квартиру в начале строительства и затем перепродать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. За это время квадратные метры вполне могут подорожать на 30-40%. «Такая инвестиция может приносить от 13% до 18% в год. Но здесь важен правильный подход к выбору объекта, сроки сдачи дома, спрос на жилье в конкретном районе», — объясняет Андрей Романов, директор агентства недвижимости КиевДомСервис. Причем однокомнатные квартиры — это как раз самый ходовой и, по сути, беспроигрышный вариант для инвестора.

Можно приобрести жилье, отремонтировать его и сдавать в аренду. Это уже не ситуативный разовый заработок, а стабильный доход на годы. Тем более что цены на съемное жилье постоянно растут. В Киеве, например, арендная плата за однокомнатную квартиру в среднем составляет 7-9 тыс. грн в месяц.

«Сдача недвижимости в аренду дает двойную выгоду: больший в 1,5-2 раза чем в среднем на рынке доход от аренды и рост цен на метры в горизонте трех-пяти лет», — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании Arpa Real Estate.

Но в этом случае нужно заложить затраты на ремонт. Для «единички» это хотя бы $7-8 тыс. Самый-самый минимум. И возврата такой инвестиции нужно будет ждать 9-10 лет. Именно за такой срок вложение окупит себя и начнет приносить уже чистую прибыль.

Игорь Оверко, директор СГ Синергия

Покупателям доступны следующие наиболее выгодные способы оплаты при покупке квартиры: одномоментная полная оплата, рассрочка на срок до двух лет, а также набирающая обороты ипотека.

При полной оплате квартиры клиент получает максимально возможные выгоды от покупки. При единовременной оплате скидка на квартиру может составить до 15% при сезонных специальных предложениях.

Среди клиентов нашей компании особой популярностью пользуются системы рассрочки от строительной группы с первым взносом от 30% и с фиксированной ставкой в гривне без переплат и скрытых платежей.

Строительная группа Синергия аккредитована в крупнейших украинских банках — Ощадбанке, Укргазбанке, Кредобанке, ПриватБанке. Они считают нас надежной компанией и предоставляют максимально низкие ставки по ипотеке для наших покупателей — от 17,9% годовых в гривне при первом взносе от 25%. Так что кредитные платежи при такой покупке с кредитом на 20 лет могут быть гораздо ниже, чем аренда аналогичной квартиры.

Джерело: Журнал Корреспондент. №23
Поділитися:
Інші новини
11 Листопада 2020
Що потрібно знати для того, щоб заробити на перепродажі нерухомості
Нерухомість залишається одним із найпривабливіших інструментів збереження та примноження капіталу. Як правильно обрати квадратні метри та отримати максимальний дохід від своєї інвестиції розглянемо далі
#Новини
10 Листопада 2020
Де у новобудовах під Києвом пропонують індивідуальне опалення
#Новини
2 Листопада 2020
Ігор Оверко: «Для багатьох компаній перша хвиля коронакризи стала фатальною. Але не для «Синергії»
Як компанії Синергія вдалося у скрутний час наростити продуктивність; чому Ігор Оверко відмовився від передвиборчої гонки і як впливає депутатське посвідчення на бізнес – читайте в інтерв’ю ФОКУС
#Новини
22 Жовтня 2020
Експерт прогнозує зростання вартості житла на первинному ринку у столичному регіоні
Протягом найближчих 2-3 місяців спостерігатимуться тенденції до зростання вартості житла у Києві та столичному регіоні на 10-15%
#Новини
30 Вересня 2020
Інвестиції на старті нової черги: 5 ЖК передмістя
Щоб допомогти визначитися тим, хто задумався про покупку квартири в передмісті, ми зібрали свіжі старти продажів в ЖК, де є 2 черги за вигідними цінами.
#Новини
25 Вересня 2020
Будівельній групі Синергія 10 років – єдиний архітектурний стиль, двори-парки та активні перші поверхи
Цьогоріч своє десятиріччя відзначає найбільший девелопер Київського регіону — Будівельна група Синергія. Кращим підсумком роботи забудовника є його об’єкти та історії людей, які тут мешкають.
#Новини
22 Вересня 2020
Коли справи говорять більше слів: Будівельній Групі "Синергія" - 10 років
У будівельній компанії "Синергія" з нагоди свого десятиріччя підбили підсумки роботи на ринку нерухомості України. За цей період компанія стала одним із лідерів галузі.
#Новини
1 Вересня 2020
Нехай розсудять цифри: життя «в оренді» VS іпотека на власну квартиру
Редакція Minfin вирішила з’ясувати, що вигідніше — продовжувати і надалі платити оренду чи все ж таки виплачувати власну квартиру по іпотеці.
#Новини
Задати питання онлайн
Замовити зворотній дзвінок