За межею. Ціни на житло в передмісті вже наздоганяють київські

Столичне передмістя продовжує приростати будівництвами. В радіусі 30 кілометрів від Києва зараз реалізується близько 250 житлових проектів. Проте, забудовники підвищують ціни на квартири. 

Межі між вартістю житла до Окружної та за її межами поступово стираються. «Наприклад, на околицях Києва можна купити квартиру за 17-18 тисяч гривень за квадратний метр, а в передмісті верхня планка досягає 15 тисяч гривень», — говорить керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов.

Тобто за київську прописку доведеться переплатити всього 2-3 тисячі гривень з кожного квадрата. На квартирі в 50 кв м це додатково 100-150 тисяч гривень — сума для більшості потенційних покупців явно не критична.
Тому зростає армія «тих, що вагаються» — люди, у яких є на руках 30-40 тисяч доларів, обирають між принадами заміського життя і квартирою - хай і на околиці, але все ж в Києві.

«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на ринку заміської нерухомості, та чи варто купувати житло за межами столиці.

Ціна плюс пейзажі

Продажі житла почали активно зміщуватися в бік передмістя ще з 2011 року. За підсумками минулого року на міста-супутники прийшлося вже 60% всіх обсягів реалізації квартир в столичному регіоні, а це близько 2 тисяч угод.
Ідея переїзду в передмістя для багатьох киян себе не вичерпала, — каже Артюхов. Тобто попит на житло за межами Києва як і раніше досить високий.
Найбільш популярні Петропавлівська і Софіївська Борщагівка, Ірпінь і Буча, Новообухівський та Одеський напрямки. Зростає також популярність Вишгородського напряму, який поки що забудовано менше за інших, але активно приростає новими проектами.

Потенційних покупців приваблює декілька складових заміського життя. По-перше, порівняно невисока вартість квартир. В середньому житло досить високої якості реально купити за 13-15 тисяч гривень, а мінімальна планка — 8-10 тисяч гривень за квадратний метр.

За словами керуючого партнера AVM Development Group Владислава Кононова, за підсумками першого кварталу цього року найпопулярніші — однокімнатні квартири площею від 30 до 40 квадратних метрів. На них прийшлося більше 75% продажів.
Спостерігається активізація попиту в сегменті котеджного будівництва і земельних ділянок.

«За 3 місяці цього року, особливо в березні, помітно зросли продажі котеджів площею від 100 квадратних метрів. Стало більше і бажаючих придбати земельні ділянки під індивідуальне будівництво. Близько 12% покупців цікавляться саме цими сегментами нерухомості. За популярністю котеджі і земля практично зрівнялися з двокімнатними квартирами площею від 45 до 60 квадратів», — пояснив експерт.

Покупці приглядаються також до такого формату як таун-хауси і дуплекси в котеджних містечках. По-суті, вони продаються зараз за ціною дво-трикімнатної квартири (від 40-45 тисяч доларів), але на додачу до будинку ви отримуєте ще й земельну ділянку у власність.

Така зміна уподобань покупців ще більше посилила конкуренцію в передмісті. «Наприклад, забудовникам клубних будинків на Новообухівській трасі не так просто розпродавати апартаменти. Вони хороші за якістю, там є вся інфраструктура (басейн, ресторани та ін.), але складно потрапити в свою цільову аудиторію. Такі об'єкти готові купувати люди, які хочуть виїхати за місто, але ще «не дозріли» до придбання приватного будинку. У підсумку, забудовники вже кілька років не можуть розпродати 30 квартир», — розповідає керівник агентства нерухомості Best&Seller Ірина Луханіна.
Є й ще один нюанс. Приміська нерухомість, особливо ліквідна, останнім часом дорожчала швидше, ніж квартири на околицях Києва.

У передмісті реально купити одиничку в новобудові в 48 квадратів за 24 тисячі доларів. Але потрібні ще гроші на ремонт. А вже за 30 тисяч доларів можна знайти аналогічне за площею житло на вторинному ринку на околиці столиці. І деякі покупці віддають перевагу саме такому варіанту. Мотивація наступна: продати квартиру в столиці, в разі необхідності, простіше і швидше, ніж в передмісті. До того ж, за містом автоматично вищі витрати на проїзд (проїзд в маршрутках доходить до 25 гривень в один бік).

Правда, за словами Кононова, в кінці минулого і в нинішньому році більшість приміських забудовників не підвищували ціни. Хоча собівартість робіт зросла, компанії побоялися переписувати цінники, щоб не розгубити потенційних клієнтів. У підсумку, з весни в передмістя знову потягнулася армія покупців.

«Будівельні компанії передмість розуміють, що поступово перевага в ціні йде на другий план, в зв'язку з цим вони все більше уваги приділяють якості проектів. Сьогодні, переважно, реалізуються ЖК комфорт класу. Це означає використання тільки високоякісних матеріалів і комплектуючих від надійних постачальників», — стверджує генеральний директор будівельної групи «Синергія» Ігор Оверко.
Вступають в гру і додаткові бонуси заміського життя. Наприклад, багатьох приваблює близькість до природи і питання екологічності. Для них цінна наявність «природної інфраструктури» — близькість до лісу або озера, відсутність джерел забруднення в окрузі (заводів, звалищ тощо.), чисте повітря і вода та ін.

«Проекти, які відповідають цим критеріям, розпродаються в першу чергу. Але багато будинків побудовані, що називається, в чистому полі — природна краса ніби і є, але до неї потрібно довго йти або їхати», — каже Ірина Луханіна.

«Недобра» квартира

Деякі експерти вважають житло в передмісті вельми ризикованою покупкою. За словами Михайла Артюхова, 10-20% всіх новобудов за межами столиці — проблемні.
По-перше, за містом більше дрібних забудовників, у яких не завжди є досвід і кошти для реалізації масштабних проектів. Деякі об'єкти вже в процесі будівництва переходять від одних власників до інших, затримуються терміни здачі будинків в експлуатацію, а в гіршому випадку новобудови взагалі заморожуються.

По-друге, можливі неприємні сюрпризи для потенційних мешканців. «Скажімо, люди вже після новосілля дізнаються, що у них, виявляється, немає центрального водопроводу, а є тільки скельна свердловина. Замість центральної каналізації — вигрібна яма, яку потрібно періодично викачувати. Для багатоповерхівки це може виявитися проблемою», — зазначає Ірина Луханіна.

За словами Артюхова, деякі багатоповерхівки будуються і вводяться в експлуатацію як приватний будинок, а вже потім діляться на окремі квартири. Надалі це може призвести до проблем з документами на власність.

Владислав Кононов розповів «Мінфіну», що в минулому році в більшості приміських новобудов затримки зі здачею в експлуатацію склали в середньому близько 4 місяців. Причому у 80% випадків це пояснювалося об'єктивними факторами переходу на нові будівельні норми. «Ще влітку 2018 року багато компаній зіткнулися з тим, що ввести об'єкт в експлуатацію стало проблемою. Ринок підлаштовується під нові будівельні норми, звичайно, на це потрібен час», — каже він.

Серед суб'єктивних причин, які не дозволяють забудовникові ввести побудований об'єкт вчасно, — невідповідність будівлі узгоджениму проекту будівництва, проблеми з підключенням до інженерних мереж. «На даний момент кількість таких об'єктів в передмісті Києва не перевищує 20%. Для порівняння: в Києві затримки з введенням об'єктів в експлуатацію складають в середньому 6 місяців. При цьому кількість «проблемних» об'єктів в столиці сягає 30%», — стверджує Кононов.

Інфраструктура та затори

Окремий нюанс, який експерти радять враховувати при виборі приміського житла, — інфраструктура в самому населеному пункті і можливість дістатися до Києва.
Житлова забудова в більшості міст-супутників Києва в останні роки велася набагато активніше, ніж підтягувалася інфраструктура. Для багатьох покупців це не було проблемою. Адже вони продовжували працювати в Києві і вважали, що зможуть возити своїх дітей в столичні дитсадки та школи, ходити в міські поліклініки та ін.
Але в минулому році, наприклад, з'явилася норма про першочергове зарахування в школи дітей, прописаних в прикріплених до навчального закладу мікрорайонах. І доступність столичних ліцеїв і шкіл для дітей з передмістя автоматично обмежилася. А ось місцеві — заміські — школи виявилися переповненими, в перші класи набрали по 35-36 дітей. Багато навчальних закладів навіть відновили навчання у дві зміни. Така ситуація склалася, зокрема, в Борисполі в нових житлових районах.

Те ж саме і з медициною. Зараз декларації з сімейним лікарем можна укладати в будь-якій поліклініці. Але є квоти з навантаження на терапевтів — не більше 2 тисяч пацієнтів. У Київській області лікарів на всіх проживаючих просто не вистачає, тому багато хто так і не зміг підписати договір за місцем проживання.

З транспортом проблем ще більше. Бум приміського будівництва призвів до того, що щодня до Києва в'їжджають десятки тисяч осіб. Наприклад, з боку Софіївської та Петропавлівської Борщагівки до столиці щодня в'їжджає 88 тисяч осіб, з боку Броварів — 69 тисяч, з Обухова та Українки — 36 тисяч, із Зазим'я, Хотянівки, Ірпеня — 36 тисяч, Пуховки — 31 тисяча, Гори і Мартусівки — 35 тисяч, Гостомеля — 25 тисяч, Вишгорода — 22 тисячі тощо.

В'їзди в столицю на такий потік маятникової міграції явно не розраховані, в результаті утворюються величезні затори. Найбільше від них страждають ті, хто дістається до Києва Житомирською та Одеською трасами. «Житомирським напрямком тільки до в'їзду в Київ часто доводиться тягнутися 40-50 хвилин, плюс — затори на проспекті Перемоги», — каже Ірина Луханіна.

Частково проблему повинна вирішити реконструкція великої Окружної дороги, але без масштабної транспортної реформи не обійтися. Міська ж влада поки що не поспішає перебудовувати проблемну логістику.

А ось Ігор Оверко із БГ «Синергія» вважає, що проблема заторів на в'їздах до столиці перебільшена. «Наприклад в Ірпені є кілька сучасних широких трас в напрямку столиці, де немає транзитного транспорту — вантажівок, фур. За 20-25 хвилин на маршрутці можна спокійно доїхати до станції метро «Академмістечко», а на власному авто ще швидше. Також, є варіант прямого виїзду на Житомирську трасу, звідки по прямій можна потрапити до центру. Зі спальних районів Києва діставатися до центру не швидше. На Позняках живе півмільйона людей, на Троєщині — 800 тисяч осіб, і більшість працює на правому березі. Дорога до центру в годину пік займає щонайменше півтори години, незалежно від того, чи їдете ви на громадському транспорті або авто», — говорить експерт.

Найбільш вільними в плані проїзду поки що залишаються Вишгородський напрямок, де є два в'їзди до Києва, і Обухівський. Але вони обидва активно забудовуються, тому ситуація може кардинально змінитися вже найближчим часом.

Передмістя буде дорожчати

За словами Владислава Кононова, житло в передмісті може подорожчати в середньому на 3-5% більше, ніж в межах Києва.
«Житло в невеликих населених пунктах між Києвом і містами-супутниками (Ходосівка, Чабани, Чайки та ін.) може зрости в ціні на 15% за рік, в самих містах-супутниках — не більше ніж на 10%», — говорить він. Експерт прогнозує сплеск інтересу покупців до котеджної забудови передмістя. Сама забудова буде зосереджена в невеликих населених пунктах.

«У зв'язку з прийняттям нових будівельних норм, що обмежують поверховість, виходячи зі щільності населення, кількість нових проектів в передмісті Києва може скоротитися на 25%», — прогнозує Кононов.

Скорочення пропозиції і зростання цін змусить потенційних покупців міцно задуматися і добре зважити переваги заміського життя. Але якісні проекти з хорошим співвідношенням ціни та якості, розвиненою інфраструктурою і природними красотами будуть і надалі користуватися підвищеним попитом.
Тим більше, що інвестиційна привабливість житла в передмісті буде залишатися дуже високою.

«Наприклад, в ЖК Синергія 3 вартість на етапі будівництва становила — 8300 грн за 1 кв. м, а зараз, в 2019 році, — 14500 грн. за 1 м кв. Тобто за кілька років інвестор зміг би заробити близько 6200 на 1 м. кв. У той же час в Києві середня вартість житла комфорт-класу варіюється в районі 20000 грн за 1 м. кв. (за даними LUN), а щорічне зростання в ціні склідає лише до 5%», — зазначає Ігор Оверко.

Марія Коливанова